רכישת דירה או מגורים בשכירות – מה כדאי?

פיטר הוד // דעה מנק' מבט פיננסית

כל מי שמכיר אותי יודע, אני לא מתלהב מרכישת דירה. למען האמת אם היה לי היום את הכסף הייתי קונה את הדירה במזומן! אבל, בגלל שאין לי, אינני מתכוון לקחת משכנתא ל – 30 שנה כדי לרכוש את בית חלומותי וכאן אנסה להסביר את הדעה שלי ולנמק אותה בעזרת חישוב פשוט.

בחישוב אני לוקח את העלויות הקבועות שיש על הדירה בשכירות לעומת העלות שיש על הדירה שנרכשת, המטרה של החישוב שלי היא לנסות למצוא את האיזון או יותר נכון תוך כמה זמן רכישת דירה משתלמת לעומת השכירות.

נבחן את העלות הקבועה של הדירה בשכירות:

כיום אני גר בשכירות, על השכירות אני משלם 4,500 ₪ וועד 250 ₪ ארנונה 300 ₪ אלה הם תשלומים קבועים שאני משלם על הדירה. נחשב גם מעבר דירה שמתרחש אחת לכמה שנים ויכול לעלות כ 3,000 ₪ (אם עוברים כל שלוש שנים – 36 חודשים – אזי העלות החודשית של המעביר הינה כ 83 ₪).

מכאן שהעלות החודשית הקבועה שלי היא 4,500+250+300+83= 5,133 ₪.

**לא הכנסתי את העלויות המשתנות כגון מים, חשמל וכו היות ואינן תלויות בדירה אלא בצריכה האישית/משפחתית.

נבחן עלות רכישת דירה:

על מנת לרכוש דירה אם אין הון עצמי לרכישת דירה במזומן צריך לקחת משכנתא. אני גר ברמת השרון וכאן דירה בבניין שלי עולה 1.8 מיליון ₪. זאת אומרת על מנת לרכוש את הדירה אני צריך להביא הון ראשוני של 30% ממחיר הדירה. 30% בכסף זה 540,000 ₪, את היתרה – 1,260,000 ₪ אני אקבל כמשכנתא שאותה אפרוס ל – 30 שנה והתשלום החודשי יהיה בסך 6,300 ₪. כמובן, אם אביא הון עצמי גבוה יותר ההחזר החודשי יהיה נמוך יותר.

על מנת להמחיש לכם את הבעיה ברכישת דירה אשתמש באותם המספרים. ניקח דירה זולה יותר שהעלות שלה היא 1,466,571 ₪, בחרתי את המספר הזה כי 30% מהסכום הזה הינם 439,971 ₪ והיתרה 1,026,599 שאותה אקבל מהבנק ואפרוס ל – 30 שנה ההחזר החודשי שלי יהיה בדיוק כמו דמי השכירות דהיינו 5,133.

עכשיו בואו נראה האם זה כדאי

בואו נבין מה המשמעות בלקיחת משכנתא ל 30 שנה.

נכנסתי למחשבון משכנתא של בנק לאומי רשמתי שאני רוצה לקחת 1,030,000 ₪ בריבית ממוצעת של 4.4% ל 30 שנים. ויוצא לי החזר חודשי 5,157 ₪ לחודש. והנה ההוכחה שלא כדאי לשלם על שכירות אלא לרכוש דירה… האמנם?

ממש לא! חשוב להבין את המתמטיקה פה:

1. על משכנתא של 1,030,000 ₪ שמתם הון עצמי של 439,971 ₪
2. על ההלוואה שלקחתם אתם תחזירו 1,856,822 ₪ ואם קיבלתם תנאים טובים יותר תחזירו כ 1,500,000 ₪.
3. אתם לא יכולים להפסיק לשלם את המשכנתא בשום מקרה ובעצם אתם משועבדים ל 30 שנה.

זאת אומרת שבמשך 30 שנה שילמתם לפחות 2,000,000 (הון עצמי + סך כל התשלומים והריביות).

והנה החישוב המעניין ביותר

אני רוצה להבין כמה חודשי שכירות נכנסים לתוך ה 2,000,000 ₪, מתקתק במחשבון ומגלה שאני צריך לגור בשכירות 32 שנים.

כלומר רק לאחר 32 שנה אפשר יהיה להגיד שרכישת דירה כדאית יותר ממגורים בשכירות. אתם מבינים?! רק לאחר 32 שנים אפשר יהיה לומר שמשתלם יותר לרכוש דירה.

זה לא הכל!

1. דירה שרכשתם אתם חייבים לעשות ביטוח דירה
2. אתם חייבים לתקן כל תיקון על חשבונכם

כך שבפועל העלות של הדירה גבוה יותר.

ועכשיו תראו טריק יפה

אני יכול לקחת את ההון העצמי שלי ולהשקיע אותו ל 30 שנה כמה לדעתכם יהיה לי בסוף?

500,000 הון עצמי, דמי ניהול שנתיים 0.5% תשואה שנתית ממוצעת 4% (כאשר בפועל אנו יודעים שהיא יכולה להיות גבוה יותר), תקופת חיסכון 32 שנים (כזמן המגורים בשכירות).

חישוב במחשבון פיננסי מביא לתוצאה שכעבור 32 שנה יהיה לי בחיסכון 1,500,000 ₪ זאת אומרת שאם התשואה תהיה גבוה יותר (והמדד יהיה חיובי) אוכל לרכוש דירה במזומן או לעשות משהו אחר עם הכסף.